Por Andrés González y Robert Hetz
MADRID (Reuters) - Más de cuatro años después de su exclusión de bolsa, Metrovacesa volverá a cotizar en febrero, en una nueva OPV inmobiliaria en España cuyo tamaño se ha reducido a cerca del mínimo permitido para asegurar el éxito de la colocación en medio de la incertidumbre política en Cataluña.
Según el folleto de la oferta publicado el lunes, Metrovacesa regresará a bolsa valorada entre 2.730 millones y 2.960 millones de euros, si concluye con éxito la colocación de hasta un 29,7 por ciento de su capital entre inversores institucionales.
Metrovacesa no emitirá acciones nuevas, sino que el 100 por ciento procederá de sus antiguos acreedores y hoy accionistas, Santander (MC:SAN) y BBVA (MC:BBVA), que quieren aprovechar el atractivo del mercado inmobiliario español, en plena fase de recuperación con alzas de precios y demanda tras casi una década de dura crisis.
El rango inicial no vinculante de su oferta pública de venta (OPV) se ha fijado entre 18 y 19,5 euros por acción, lo que implica una prima sobre su NAV de hasta el 9,6 por ciento, inferior a la de la reciente OPV de Aedas (MC:AEDAS), otra inmobiliaria que languidece en bolsa sin superar el precio de colocación afectada por la crisis catalana en su estreno bursátil.
Alrededor de una quinta parte de los activos de la compañía están situados en Cataluña, frente al 15 por ciento de Aedas o el 23 por ciento de su otra competidora Neinor (MC:HOME).
Con su inferior prima sobre NAV, Metrovacesa busca asegurar el éxito de su oferta, que tiene debilidades respecto a sus competidores (un menor porcentaje de suelo finalista) y fortalezas (como poseer el mayor banco de suelo de España y tener en su capital a las dos principales entidades financieras del país).
Santander y BBVA se mantendrán como principales accionistas de la compañía, en cuyo capital entraron en los años de la crisis convirtiendo deuda por acciones que han ido reforzando posteriormente con la aportación de suelos adjudicados.
Si la OPV tiene éxito y se ejerce el green-shoe, la participación del Santander bajaría al 50,6 por ciento y la de BBVA al 19,7 por ciento
La salida a bolsa, prevista para el 5 de febrero, será coordinada a nivel global por Deutsche Bank (DE:DBKGn) y Morgan Stanley (NYSE:MS) con la colaboración de los propios bancos accionistas.
LA MAYOR CARTERA DE SUELO DE ESPAÑA
La inmobiliaria se define como la compañía con la mayor cartera de suelo de España, 6,1 millones de metros cuadrados en proyecto, que le permitirán construir hasta 37.500 viviendas.
Savills y CBRE calculan un valor de desarrollo de este activo (una vez se edifique y se vendan los pisos) de hasta 11.700 millones de euros.
Actualmente la compañía está edificando 2.263 viviendas, casi la mitad que Neinor y una cifra similar a la de Aedas en el en el momento de su salto al parqué. De esta cifra, ha prevendido unos 541 pisos a unos precios medios de unos 250.000 euros.
El grupo quiere alcanzar en 2021 su velocidad de crucero con unas 5.000 viviendas promocionadas al año. Ese ejercicio obtendrá unos márgenes de entre el 18 y el 22 por ciento, es decir, unos 50.000 euros por vivienda.
No descarta vender solares como parte de su plan de negocio, de hecho, ya contempla ventas de este tipo de activos por 500 millones de euros en los próximos años.
La inmobiliaria advirtió que aún se encuentra en la fase inicial de su negocio y que ha incurrido en pérdidas por importe de 20,5 millones de euros en 2016 y por 33,9 millones en los primeros nueve meses de 2017.
INCENTIVOS A LOS DIRECTIVOS Y DIVIDENDO EN 2020
La OPV de Metrovacesa acarreará unos gastos de unos 33 millones de euros en total para remunerar a los bancos colocadores y a otras personas implicadas en la operación.
Metrovacesa también incentivará a su alta dirección con hasta 9,1 millones de euros a largo plazo y, si la salida a bolsa tiene éxito, premiará sus gestores con otros 6,7 millones de euros, el grueso de los cuales (3,5 millones) irán a parar a su consejero delegado.
Entre otras cosas, el plan de incentivos a largo plazo dependerá de la tasa de retorno de los accionistas. Dentro de esa variable se incluye el dividendo. Metrovacesa estima que pagará hasta el 80 por ciento de su lujo de caja libre a partir de 2020. En todo caso, el pago de dividendos está restringido hasta 2019 por un préstamo concedido a la inmobiliaria.