Crisis de la vivienda: ¿culpa de la Fed o de las malas decisiones?
Lance Roberts | 09.02.2024 11:40
El costo de la vivienda sigue siendo un tema candente tanto para Millennials como para la Generación Z. Muchos artículos y comentarios abordan la preocupación sobre la oferta y la asequibilidad, siendo las generaciones más jóvenes las más afectadas. Tal fue el tema de un reciente artículo de CNET:
"La crisis de asequibilidad de la vivienda significa que cada vez tarda más tiempo para que las personas se conviertan en propietarios, y eso afecta especialmente a los millennials y a la Generación Z, a las familias económicamente desfavorecidas y a los grupos minoritarios. No hay un solo factor que impulse la crisis, sino varios elementos que colisionan y ponen la propiedad de vivienda fuera del alcance: el aumento de los precios de las viviendas, las altas tasas de interés hipotecario y la oferta limitada de viviendas. Esto se suma a una serie de desafíos financieros, incluido el lento crecimiento de los salarios y el aumento de la deuda estudiantil y de tarjetas de crédito entre los estadounidenses de ingresos medios y bajos."
La siguiente gráfica del índice de asequibilidad ciertamente apoya esas afirmaciones:
Como señala CNET, hay muchas razones aparentes que causan que la vivienda sea inasequible, desde la falta de oferta hasta el aumento de las tasas hipotecarias y los precios en aumento. Durante los últimos años, a medida que la Reserva Federal aumentaba agresivamente las tasas de interés, la oferta de viviendas en el mercado ha crecido.
Esto se debe a que tasas de interés más altas llevan a tasas hipotecarias más altas y pagos mensuales más altos por las viviendas. También es importante señalar que anteriormente, cuando la oferta de viviendas superaba los ocho meses, la economía estaba en recesión.
Al mismo tiempo, tasas de interés más altas y un aumento de la oferta deberían equivaler a precios de vivienda más bajos y, por lo tanto, crear más "asequibilidad". Como se muestra, ese fue el caso en períodos anteriores, pero después de la pandemia, los precios de la vivienda se dispararon debido a los "cheques de estímulo" que impulsaron una avalancha de compradores.
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Como siempre sucede con todo en economía, el precio SIEMPRE es una función de la oferta versus la demanda. Una serie de malas decisiones crearon este problema
Un problema creado por malas decisiones/h2
La siguiente ilustración económica se enseña en cada clase de "Econ 101". No sorprendentemente, la inflación es la consecuencia si se restringe la oferta y aumenta la demanda.
Aunque tal fue el caso después del cierre económico en 2020, el actual problema de asequibilidad de la vivienda es una función de malas decisiones tomadas a principios de siglo. Antes de 2000, el comprador promedio de vivienda necesitaba un buen crédito y un pago inicial del 20%. Esas restricciones mantenían la demanda y la oferta en equilibrio en cierto grado. Si bien la vivienda aumentaba con la inflación, los ingresos medios de los hogares podían mantenerse al día.
Sin embargo, a finales de los 90, los bancos y los agentes inmobiliarios presionaron fuertemente al Congreso para cambiar las leyes y permitir que más personas compraran viviendas. Alan Greenspan, entonces presidente de la Fed, promovió hipotecas de tasa ajustable, las empresas hipotecarias comenzaron a usar hipotecas divididas para evitar la necesidad de seguro hipotecario, y los requisitos de crédito se flexibilizaron para los prestatarios. Para 2007, las hipotecas se estaban otorgando a prestatarios subprime sin crédito y sin fuentes de ingresos verificables. Estas acciones inevitablemente llevaron a un aumento de la demanda que superó la oferta disponible, elevando los precios de las viviendas mucho más allá de lo que los ingresos podían permitir.
Este episodio en el mercado de la vivienda fue resultado de políticas de tasas de interés cero por parte de la Reserva Federal. Esa política y las inyecciones masivas de liquidez en los mercados financieros atrajeron a multitudes de especuladores, desde individuos hasta instituciones.
Jugadores institucionales como Blackstone (Blackstone Inc (NYSE:BX)), Blackrock (BlackRock Inc (NYSE:BLK)) y muchos otros compraron el 44% de todas las viviendas unifamiliares en 2023 para convertirlas en alquileres. A medida que los precios subían, avances como AirBnB (Airbnb Inc (NASDAQ:ABNB)) trajeron más demanda de alquileres de individuos, reduciendo aún más el grupo de viviendas disponibles. Esas influencias llevaron a precios aún más altos para el inventario disponible.
Cabe destacar que no es una falta de construcción de viviendas. El Índice Total de Actividad de Vivienda no está lejos de sus máximos históricos después del "boom de la vivienda" de la pandemia de 2020. El problema es la eliminación de demasiadas viviendas por parte de "no compradores" del inventario disponible.
Además, las ventas de viviendas existentes están ausentes. Los propietarios actuales no están dispuestos a vender viviendas con una tasa hipotecaria del 4% para comprar una casa con una hipoteca del 7%. Como se muestra, las ventas de viviendas existentes siguen siendo notablemente ausentes. absent.
Todas estas acciones han exacerbado el problema. En el fondo de todo está la Reserva Federal, manteniendo las tasas de interés demasiado bajas durante demasiado tiempo. El suministro excesivo de liquidez y la creación de aumentos repetidos en los precios de las viviendas. No es difícil darse cuenta de que la mayor parte del problema de la vivienda se deriva directamente de fuerzas gubernamentales.
¿Cuál es la solución?/h2
La senadora Elizabeth Warren y otros tres legisladores están presionando a Jerome Powell para que reduzca las tasas de interés en la próxima reunión de la Fed para hacer que la vivienda sea más asequible.
"Al evaluar sus próximos pasos en el nuevo año, le instamos a considerar los efectos de sus decisiones sobre las tasas de interés en el mercado de la vivienda. El efecto directo de estas tasas astronómicas ha sido un aumento significativo en el costo total de compra de viviendas para el consumidor promedio". - Carta a Jerome Powell
Como se discutió anteriormente, bajar las tasas de interés no es la solución para reducir los precios de la vivienda. Las tasas de interés más bajas atraerían a más compradores a un mercado que ya tiene escasez de inventario, lo que aumentaría los precios de las viviendas.
Ya podemos ver el impacto de las tasas hipotecarias más bajas en los precios de la vivienda desde octubre. Los precios aumentaron a medida que los rendimientos caían con la esperanza de que la Reserva Federal recortara las tasas en 2024. Si las tasas hipotecarias vuelven al 4%, donde estaban durante la mayor parte de la última década, los precios de las viviendas aumentarán significativamente.
Solo hay una solución para devolver los precios de las viviendas a un nivel asequible para la mayoría de la población. Y eso es reducir la demanda existente. Aquí hay algunas medidas que podrían ayudar a resolver el problema:
- Restringir los intereses corporativos e institucionales para comprar viviendas individuales.
- Aumentar los estándares de préstamo para requerir un pago inicial mínimo del 15% y un buen puntaje crediticio (también aumentaría la estabilidad de los bancos contra otra crisis de vivienda).
- Aumentar las relaciones deuda-ingresos para los compradores de viviendas. Devolver el mercado hipotecario a hipotecas fijas directas (Sin tasa ajustable, dividida, etc.).
- Requerir que todos los bancos que otorgan hipotecas retengan el 25% de la hipoteca en sus libros.
- Sí, esos son estándares muy estrictos de cumplir y al principio excluirían a muchos de la propiedad de viviendas. Pero, la propiedad de viviendas debería ser un estándar exigente de cumplir, ya que el costo de ser propietario de una vivienda es alto.
Para el individuo, tales estándares asegurarían que la propiedad de viviendas sea factible y que dicha propiedad, junto con las tarifas subsiguientes, los impuestos, los costos de mantenimiento, etc., aún permitiría la estabilidad financiera. Para los prestamistas, reduciría la responsabilidad de otra crisis financiera a casi cero, ya que la estabilidad del mercado de viviendas sería inevitable.
Pero lo más importante, tales estándares estrictos causarían inmediatamente una evaporación de la demanda de viviendas. Con una completa falta de demanda, los precios de las viviendas caerían y revertirían la gran apreciación causada por una década de largueza fiscal y monetaria. Sí, sería un mercado muy difícil hasta que esos excesos se reviertan, pero tal es la consecuencia de permitir que los bancos y las instituciones se descontrolen en el mercado de la vivienda.
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