Sector inmobiliario en Uruguay
Carta Financiera | 30.05.2016 05:56
En los últimos años los analistas económicos han tenido opiniones encontradas respecto al desempeño y al futuro del mercado inmobiliario uruguayo.
Para un sector de los analistas, se apreciaba una burbuja en los precios de los inmuebles, considerando que el mercado estaba sobrevaluado y que los precios no estaban en consonancia con los fundamentos económicos. Carmen Reinhart, profesora de la Universidad de Harvard, decía en una entrevista años atrás "lo que más me preocupa sobre Uruguay son los elementos de sobrevaluación que siempre han sido problemáticos, como en casi todos los demás emergentes. Problemas de sobrevaluación, problemas en el sector no transable, de la vivienda. Esos problemas de sobrevaluación a mí me preocupan".
Otro sector de los analistas apreciaba que los fundamentos del mercado avalaban la dinámica de precios y volúmenes operados dado el aumento del ingreso de las familias, las bajas tasas de crédito internacionales y un inusual dinamismo en el mercado de crédito local.
Si analizamos estos fundamentos, el gráfico de abajo muestra la cantidad de salarios promedios que son necesarios para adquirir una casa promedio. Se aprecia que la relación bajó desde el año 2004 hasta el 2010 en forma ininterrumpida, lo que implica que las familias debían hacer "menos esfuerzo" económico para acceder a la vivienda propia. A su vez, la mejora del ingreso disponible por parte de las familias mejoró su perfil de riesgo, lo que permitió a su vez que el crédito bancario inmobiliario mostrara gran dinamismo en la cantidad de operaciones.
La demanda de inmuebles es un tradicional caso de bienes no transables. Sin embargo, en Uruguay se puede considerar como un bien regional, pues la inversión está influenciada por la adquisición de brasileros y argentinos, por lo que el desempeño económico de los vecinos es relevante para el mercado.
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Los fundamentos de la demanda local se encuentran deteriorados y no muestran signos de que pueda haber una recuperación. La desaceleración económica, que repercute negativamente en el empleo y el ingreso disponible, presionan a la baja el poder de adquisición para la compra de vivienda con destino habitación, lo que a su vez impacta en un menor dinamismo en el mercado de crédito bancario.
Las noticias de la economía regional son divergentes. En Argentina, la liberación a la movilidad de divisas permite suponer que el mercado inmobiliario uruguayo vuelva a ser un destino atractivo para inversiones o aumento de la demanda para uso en la temporada estival. Sin embargo, las políticas del gobierno de incentivos fiscales a la construcción y a la reactivación del mercado de crédito inmobiliario pueden hacer de Argentina un destino más rentable.
Por un lado, Brasil se encuentra en una profunda recesión con un clima político/institucional inestable, en donde, la falta de certezas en la economía local puede permitir el arribo de capitales brasileños a Uruguay y el mercado inmobiliario es un potencial destino.
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