Juan Ignacio Marrón | 25.04.2022 12:30
La Reserva Federal de Dallas publicaba el 29 de marzo un informe en el que advertía de que los precios del mercado inmobiliario estaban cada vez más desconectados de los fundamentales. “Our evidence points to abnormal US housing market behavior for the first time since the boom of the early 2000s”, escribían los autores del informe. En particular, alertaban de que la proporción entre el precio de las viviendas y el coste anualizado del alquiler había comenzado a crecer a un ritmo que los fundamentales ya no podían explicar.
La rápida subida del precio de la vivienda en EE.UU. viene derivada de una oferta que no es capaz de cubrir la demanda actual, tal y como indican varios estudios, pero ¿hasta cuándo puede continuar?
A la vista de la evolución del número de nuevas hipotecas, no parece que el mercado dé signos de debilidad por el momento.
Sin embargo, hay dos factores que suelen afectar de manera más significativa a la demanda de viviendas, que además están relacionados entre sí: la renta disponible de los hogares y el coste de la financiación.
El primero de ellos, creció de manera muy significativa con la puesta en marcha de los estímulos fiscales por las dos últimas administraciones americanas, pero rápidamente volvió a su tendencia secular. La ratio que mide la relación entre el precio de la vivienda y la renta disponible de los hogares, utilizado habitualmente como proxy del grado de facilidad de acceso al mercado inmobiliario, está comenzando a dar señales de exuberancia, aunque por el momento no presenta señales de agotamiento. Se encuentra aún en niveles muy inferiores a los experimentados en los momentos previos a la crisis de las subprime.
El segundo de los factores, el coste de la financiación, tiene un efecto importante en la demanda del sector inmobiliario, por tratarse de compras habitualmente apalancadas. Aunque el ciclo de subidas de tipos de interés no ha hecho más que comenzar, los futuros de los Fed Funds descuentan que los tipos de interés oficiales se situarán entre el 2,5% y el 3%. Las entidades financieras, por su parte, ya están trasladando la futura subida de tipos de interés al coste de las hipotecas, que se sitúa en el 5,11% en EE.UU. para préstamos con duración a 30 años, el nivel más alto desde abril de 2010, y tras haberse duplicado desde enero de 2021.
Es habitual que el coste de las hipotecas aumente según lo hagan los tipos oficiales y suele marcar techo en los momentos precios al final del ciclo de subidas. Sin embargo, el mercado ha descontado en las últimas semanas un escenario de subidas muy agresivo hasta marzo de 2023, por lo que en esta ocasión es especialmente complejo anticipar qué puede ocurrir con la evolución del coste de las hipotecas en las próximas semanas y meses al otro lado del charco.
Las implicaciones para los mercados de una caída de la demanda de viviendas provocada por una subida de tipos de interés son conocidas por todos. Por un lado, el encarecimiento de las condiciones financieras provoca un aumento de la tasa de morosidad en las entidades financieras al caer la renta disponible de las familias. Una menor capacidad de ahorro además supone cortar también una importante fuente de efectivo de la que la renta variable -uno de los destinos preferidos de los ahorradores- se ha beneficiado en los últimos dos años. Por otro lado, supone la revisión del valor de mercado de la deuda de las entidades financieras y un incremento no lineal del riesgo de incumplimiento.
Aunque lo riesgos latentes están ahí, aún no hay signos de que el escenario principal para el mercado inmobiliario en EE.UU. vaya a cambiar en el corto plazo.
Flujos netos de efectivo
Los ETFs y los fondos de inversión son productos muy utilizados por una parte importante de la comunidad inversora, debido a su tratamiento fiscal especial y a la posibilidad que ofrecen de construir una cartera diversificada de manera muy sencilla. Por ese motivo, son un buen termómetro del interés y del miedo en cada momento.
Seguimiento de la Fuerza Relativa Tendencial
Este indicador es útil a la hora de determinar el peso relativo que debe asignarse a cada clase de activo en una cartera diversificada. Se diferencian cuatro tipos de tendencias (alcista, lateral-alcista, lateral-bajista y bajista). Identificamos a continuación en qué punto se encuentra la FRT con datos de cierre del viernes y cómo ha evolucionado en el tiempo.
Entre las familias de materias primas, Energía (+68) se mantiene como destino preferido de los inversores, seguido de Metales Industriales (+36), y Alimentación (+25), ambas también en zona alcista, mientras que Metales Preciosos (-33) cae de manera muy significativa, hasta zona bajista, como consecuencia de las caídas fundamentalmente de la plata y el platino.
Actualización de los niveles de control de los inversores institucionales
Como saben de artículos anteriores, nuestra predisposición es alcista mientras el precio de los distintos activos se sitúe por encima de los niveles en los que se encuentran posicionados los inversores institucionales y que se muestran en la tabla siguiente. Los niveles de presión bajista son relevantes a los efectos de anticipar en qué zonas de precios puede incrementarse temporalmente la volatilidad.
En el caso del Oro, las caídas de la semana contrastan con la entrada de flujos netos de efectivo por valor de 1.000 millones de dólares en su principal ETF. La predisposición se mantiene alcista, mientras no pierda el nivel de control situado en 1.856 dólares. La plata, más débil que el oro, también mantiene su predisposición alcista mientras su precio sea superior a 24 dólares. Finalmente, el Brent mantiene su predisposición alcista con un nivel de control de los inversores institucionales que se mantiene en los 65 dólares.
Uno de los principales cambios de esta semana se encuentra en el nivel de control del Bitcoin, que cae desde los 54.319 hasta 53.669, lo que denota compras netas de los inversores institucionales en las caídas experimentas por esta crypto. Si se superase ese nivel, la predisposición sería alcista, por lo que por ahora el escenario de debilidad debe ser el principal, tal y como venimos anunciando desde hace varias semanas. Ethereum, por su parte, tras perder hace dos semanas el nivel de control en 3.190 mantenemos su predisposición de debilidad mientas no supere los 3.229.
Actualizamos a continuación los niveles de prealerta más relevantes para la semana entrante, donde indicamos para cada uno de estos activos qué niveles, en caso de vulnerarse o superarse, podrían dar lugar a movimientos significativos.
¡Buena semana y buenas inversiones!
Las operaciones con instrumentos financieros o criptomonedas implican un elevado riesgo, incluyendo la pérdida parcial o total del capital invertido, y pueden no ser adecuadas para todos los inversores. Los precios de las criptomonedas son extremadamente volátiles y pueden verse afectados por factores externos de tipo financiero, regulatorio o político. Operar sobre márgenes aumenta los riesgos financieros.
Antes de lanzarse a invertir en un instrumento financiero o criptomoneda, infórmese debidamente de los riesgos y costes asociados a este tipo operaciones en los mercados financieros. Fije unos objetivos de inversión adecuados a su nivel de experiencia y su apetito por el riesgo y, siempre que sea necesario, busque asesoramiento profesional.
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